地價翻了20多倍，增值部分歸誰？

土地權(quán)屬爭議

往往涉及歷史遺留問題

【資料圖】

因時間跨度長

土地管理政策變化大

涉及利益方眾多

成為實打?qū)嵉摹坝补穷^”

這不

20年前轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

20年后起了糾紛

地價翻了 政策變了

雙方吵得不可開交

而牽涉其中的多方利益

又如何實現(xiàn)共贏？

2002年

中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)某經(jīng)濟聯(lián)合社

與某建筑有限公司

簽訂《征地協(xié)議書》

約定將30畝土地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓給建筑公司

此后

土地一直由建筑公司管理使用

今年年初

因土地使用權(quán)屬問題

影響了出租收租

建筑公司

以土地至今未能辦理

國有建設(shè)用地使用權(quán)證

某村存在違約行為等為由

提出退還土地及賠償損失的訴求

合同是否有效？

合同無效應(yīng)如何處理？

土地是否增值？

增值部分分配比例

及補償金數(shù)額是多少？

一連串的問題

讓雙方爭執(zhí)不休

司法所也多次協(xié)調(diào)未果

更要緊的是

該土地部分面積

涉及三鄉(xiāng)鎮(zhèn)茅灣涌“治水”

及防洪排澇整治工程

如果糾紛不能及時解決

將影響該重點民生工作的推進

為更快解決糾紛

三鄉(xiāng)司法所啟動“庭所共建”機制

邀請三鄉(xiāng)法庭庭長何亦輝

及盧芷琪兩位法官

進行聯(lián)動調(diào)處

多次組織雙方現(xiàn)場面談

面談中，建筑公司提出

協(xié)議書是雙方真實意思表示

合法有效

公司也依約付清了180萬元款項

但經(jīng)聯(lián)社至今未能協(xié)助辦理

國有建設(shè)用地使用權(quán)證

構(gòu)成根本違約

土地增值部分應(yīng)作為實際損失賠償

經(jīng)聯(lián)社則主張

土地出讓屬于歷史遺留問題

雖然按照現(xiàn)有法律法規(guī)和政策規(guī)定

經(jīng)聯(lián)社無法以建筑公司名義

辦理土地使用權(quán)證

但雙方對于合同無法繼續(xù)履行

均沒有合理預(yù)期

經(jīng)聯(lián)社不存在過錯

如建筑公司要求退還土地

則只能退還已收的款項

不同意賠償損失

幾次面談下來

糾紛事實和爭議焦點基本摸清

法官們心里有了底

何亦輝先是向雙方釋明

按照現(xiàn)有法律規(guī)定

雙方此前簽訂的協(xié)議書

因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定

應(yīng)屬無效

公司不能取得集體土地的使用權(quán)

同時

因無效合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還

經(jīng)聯(lián)社應(yīng)向公司返還款項

還應(yīng)根據(jù)過錯情況

公平合理確定雙方的損失

經(jīng)過釋法

雙方也同意確認(rèn)協(xié)議書無效

合同不再繼續(xù)履行

但對土地是否增值、增值數(shù)額

以及增值部分分配比例

仍存在較大分歧

無法達成一致意見

建筑公司一度拒絕調(diào)解

要求通過訴訟主張全部實際損失

“如果選擇訴訟

將涉及評估鑒定程序，

前后可能要兩三年才能拿回款項，

耗時長、花費高，

訴前調(diào)解才是雙贏的解決方案?！?/p>

盧芷琪勸說公司

一旁的何亦輝也提議

雙方可共同委托評估機構(gòu)

對糾紛土地市場價值進行評估

結(jié)合評估結(jié)果再進行磋商

在兩位法官的耐心調(diào)解下

建筑公司終于松了口

同意先委托評估

然而

評估報告書顯示

雙方交易的30畝土地

價值已從20年前的180萬元

增值至5000萬元

翻了二十多倍！

報告書一出

雙方再次爭執(zhí)不下

“我們作為無過錯方，

增值部分應(yīng)該全歸我們。”

“應(yīng)當(dāng)尊重歷史，

除退還已收取款項外，

我們可再適當(dāng)給予一定補償?！?/p>

兩位法官

采用“背對背”“一對一”等策略

從情、理、法三個角度再次勸解

一邊

通過類案判決

對經(jīng)聯(lián)社進行釋法明理

如雙方調(diào)解不成

村集體可能面臨支付高額補償款的訴訟風(fēng)險

且“治水”及防洪排澇等重點工作

可能因此受阻

影響本村接下來的發(fā)展

另一邊

得知建筑公司

正因其他項目急需資金周轉(zhuǎn)

以此為切入口

勸說調(diào)解有助于資金快速回籠

同時

糾紛如不盡快解決

將不利于南部片區(qū)洪澇治理

同樣對扎根南部片區(qū)的建筑公司

造成影響

多輪磋商后

雙方終于達成一致意見

確認(rèn)《征地協(xié)議書》不再履行

建筑公司向經(jīng)聯(lián)社交還土地

經(jīng)聯(lián)社向建筑公司返還土地款180萬元

及支付土地增值部分補償604萬元

可這筆補償款

村民們能同意嗎？

當(dāng)調(diào)解方案上到村民代表大會時

插曲再一次出現(xiàn)

部分村民代表

對合同效力及補償金數(shù)額

等問題提出異議

質(zhì)疑增值部分補償金數(shù)額過高

不符合法律規(guī)定

為消除村民們的疑慮

兩位法官多次前往村居

就村民提出的問題一一進行解答

同時與部分村民代表

前往現(xiàn)場進行實地勘察

最終

在又一次村民代表大會上

該調(diào)解決議經(jīng)表決通過

至此，雙方長達20年的糾紛圓滿解決

這30畝土地的使用權(quán)屬也塵埃落定

近日一早

雙方當(dāng)事人一前一后把兩面錦旗

送到中山第一法院三鄉(xiāng)法庭

并向法官們表示感謝

糾紛解了

但后續(xù)的推進

還持續(xù)牽動著法官們的心

為保障協(xié)議順利履行

兩位法官多次進行電話回訪

并就土地上存續(xù)的租賃關(guān)系等問題

提供法律意見

同時

與鎮(zhèn)政府、工改專班、治水專班

建立溝通機制

針對土地歷史遺留問題

使“工改”“治水”及防洪排澇等重點工作

常遇阻力的情況

提供法律意見

并結(jié)合本次糾紛普法釋法

為解決同類問題提供參考路徑

形成示范性效應(yīng)

深化落實“庭所共建”聯(lián)動聯(lián)調(diào)合作機制，建立民訴前調(diào)案件對接機制，創(chuàng)新司法服務(wù)基層社會治理新模式……今年1-7月，三鄉(xiāng)法庭共化解矛盾糾紛252起，提供司法服務(wù)600余人次，新收訴訟案件下降428件，降幅達20.57%。

審核：黃慧辰

編校：余淑嫻

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