短短一年 大洗牌！樓市 全變了

文/顧天杰

百強房企 座次重排

【資料圖】

短短一年時間，樓市格局再次發(fā)生劇烈變化。

先看房企，再看樓市。

百強房企入圍門檻大大降低，或者說剩者為王。

克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，2023上半年百強房企門檻降低到了50億級別。

曾經(jīng)的千億房企，迎來一波明顯縮水。

從銷售額排名來看，只有六家規(guī)模依舊在千億以上，分別是：

保利、萬科、中海、華潤、碧桂園、招商

這個數(shù)字預示著開發(fā)商規(guī)模回到了2020年的水平，新的格局基本穩(wěn)定。

仔細觀察會發(fā)現(xiàn)，即使是第一梯隊內(nèi)部，也產(chǎn)生了細微的分化。

保利是毫無爭議的第一名，與第二名拉開明顯差距，華潤進一步轉(zhuǎn)向加速拿地策略。

截至2023上半年，還有勇氣拿地的房企，基本可分為四類：

一、千億級以上大型房企 二、地方性、區(qū)域性深耕房企 三、房地產(chǎn)非主營業(yè)務，拿地為主業(yè)配套服務 四、中小型民營企業(yè)，資金較為充足

除了以上四類房企以外，剩下的非死即傷，或者已處于爆雷的邊緣。

然后再看2023上半年樓市成交量和成交價。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月，全國商品房銷售面積為4.6億平方米，同比下降0.9%。

1-5月商品房整體成交額為5萬億，其中商品住宅銷售面積同比小幅增長2.3%，銷售額同比增長11.9%。

大家買房的重點依舊在改善房上，一二手房供應量減少，一手房庫存回落，三四線去化壓力越來越大。

一線城市的銷售情況，相比二三線稍微好一些。

比如上海上半年新房成交面積同比增長超過100%，一方面是因為去年同期受疫情影響比較大，基數(shù)比較低。

另一方面是2023年以來，上海北京復蘇相比其他城市更快，樓市恢復速度也就比其他城市更好。

中國樓市在2021年最高峰時期，一度達到過18.2萬億的銷售額，連帶著房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售總面積都達到了歷史頂點。

然而從2022年開始房地產(chǎn)出現(xiàn)了一路下滑，從18.2萬億逐漸跌到13.3萬億，跌去了足足有5萬億銷售額。

曾經(jīng)激進拿地的民營房企一度走上舞臺中央，然后默默走下舞臺。

國企、央企背景的開發(fā)商，重新拿回了主導權(quán)。

經(jīng)歷疫情三年洗禮之后，樓市走進新常態(tài)。

這一階段的關(guān)鍵是兩個字：信心。

信心 急需修復

有人說，中國樓市與經(jīng)濟目前的狀況，和曾經(jīng)的日本很像。

無獨有偶，最近正好有一位日本經(jīng)濟學家火爆出圈。

他就是辜朝明，他提出的資產(chǎn)負債表衰退理論，嘗試解釋的就是一個宏觀經(jīng)濟學難題：

日本為何衰退，又該如何才能走出來？

20世紀50年代到70年代，是屬于日本的高光時刻。

日本經(jīng)濟學家野口悠紀雄曾描述當時日本人的自信，稱20世紀80年代到歐美去的日本留學生不屑與人交流，他們相信“以后將是日本的時代”。

可惜的是，新生代的日本年輕人，觀點已經(jīng)和父母一輩完全相反。

他們既沒有體會過日本第一的自豪感，還親身經(jīng)歷了至少一次嚴重經(jīng)濟危機，對投資、消費甚至婚戀和人生，都失去了熱情。

日本經(jīng)濟評論家大前研一在2015年就寫了一本名為《低欲望社會》的書，精準描繪了當時的情景：

從政府到企業(yè)，從消費到投資，整個社會都暮氣沉沉。

人口減少、超高齡化、失去上進心和欲望的年輕人越來越多。

無論是量化寬松還是負利率，都無法提升消費者信心，“撒幣”都不能振興經(jīng)濟。

無獨有偶，當時有媒體針對日本首都圈1000名年輕員工做了一份調(diào)查，主題是“想不想出人頭地”。

結(jié)果顯示，12%的人非常想出人頭地，28.8%的人認為能出人頭地的話最好，高達43.4%的人對出人頭地沒有執(zhí)念，更有15.8%的人完全沒興趣。

辜朝明嘗試用自己的理論解釋日本的衰退，他認為：

這些現(xiàn)象的根源是，經(jīng)濟泡沫破裂后，日本大量企業(yè)不再愿意借錢，反而轉(zhuǎn)向了存錢。

日本政府通過巨額預算赤字來抵消企業(yè)存錢行為，將這部分超額儲蓄重新放回到收入流，促進全日本GDP的增長。

他堅持認為，如果日本人從一開始就知道這是一場資產(chǎn)負債表衰退，需要財政刺激等政策，其他政策基本上是無效的。

那么政府可以把這個過程從20年縮短到10年，甚至更短。

他將過去的日本與現(xiàn)在的中國作對比，說了這樣一段話：

中國面臨的挑戰(zhàn)，可能比日本30年前面臨的挑戰(zhàn)更大。 這可能是中國幾十年來達到第一世界生活水平的最后一次機會。如果在這個關(guān)頭處理這些問題就犯了錯誤，中國最終可能會陷入中等收入陷阱等困境，這將是非常非常不幸的。 我對中國克服這些問題充滿信心，因為中國人是非常務實的人。但挑戰(zhàn)仍然是巨大的。我希望他們從日本和其他地方的經(jīng)驗中學習，確?？朔@些挑戰(zhàn)。

日本在泡沫破裂后的二十年里，無論企業(yè)還是個人，經(jīng)營的理念發(fā)生了翻天覆地的變化。

企業(yè)不再追求高利潤和廣闊的市場，個人不再瘋狂購買奢侈品與吃喝玩樂，全都開始了拼命存錢。

大家的目的突然之間變得非常一致了，那就是：

負債最小化

所有的經(jīng)濟問題根源都在于人，所有與人有關(guān)的問題，追根溯源都和信心有關(guān)。

原中房集團理事長孟曉蘇曾經(jīng)講過一個故事。

當1997年香港樓市達到頂峰以后，疊加金融風暴和SARS的負面影響，在隨后六年里房價跌去70%，平均每戶房子跌去267萬港幣。

當時香港居民確實有買房需求，關(guān)鍵問題在于預期已經(jīng)跌到谷底，無論如何都害怕再次進入樓市了。

孟曉蘇與香港特區(qū)政府官員溝通交流，對方建議內(nèi)地資金能夠買幾棟樓，促進兩岸交流，帶動民眾信心。

實際上的情況是，有媒體通過參會的官員獲得了信息，傳遞出的消息是：

中房集團孟曉蘇帶著內(nèi)地200億資金，要買200萬套香港住房

這一舉動讓樓市價格迅速穩(wěn)定，隨后新房成交猛增300%，形成樓市拐點。

當大眾的信心回來的時候，樓市也就同步回來了。

任正非在2019年接受采訪時，也講過兩個故事：

二戰(zhàn)時的德國和日本。德國因為不投降，最后被炸得片瓦未存，除了雅爾塔會議留下準備開會，其余地方全被炸成平地。

日本也受到了強烈轟炸，如果不投降，美軍也要全部炸平，最終日本采取了妥協(xié)的方法，保留天皇，日本投降，沒有被完全摧毀，但是大量的工業(yè)基礎(chǔ)被摧毀了。

當時有一個著名的口號：什么都沒有了，只要人還在，就可以重振雄風。沒多少年德國就振興了，所有房子都修復得跟過去一樣。

日本的經(jīng)濟也快速恢復，得益于他們的人才、得益于他們的教育、得益于他們的基礎(chǔ)，這點是最主要的。

所有一切失去了、不能失去的是人，人的素質(zhì)、人的技能、人的信心很重要。

經(jīng)濟和房價的修復，說到底是對人信心的重構(gòu)。

先有信心，再談其他。

（免責聲明：本文為葉檀財經(jīng)據(jù)公開資料做出的客觀分析，不構(gòu)成投資建議，請勿以此作為投資依據(jù)。）

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作者：顧天杰編輯：始末

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