短短一年 大洗牌!樓市 全變了
文/顧天杰
百強房企 座次重排
【資料圖】
短短一年時間,樓市格局再次發(fā)生劇烈變化。
先看房企,再看樓市。
百強房企入圍門檻大大降低,或者說剩者為王。
克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示,2023上半年百強房企門檻降低到了50億級別。
曾經(jīng)的千億房企,迎來一波明顯縮水。
從銷售額排名來看,只有六家規(guī)模依舊在千億以上,分別是:
保利、萬科、中海、華潤、碧桂園、招商
這個數(shù)字預示著開發(fā)商規(guī)模回到了2020年的水平,新的格局基本穩(wěn)定。
仔細觀察會發(fā)現(xiàn),即使是第一梯隊內(nèi)部,也產(chǎn)生了細微的分化。
保利是毫無爭議的第一名,與第二名拉開明顯差距,華潤進一步轉(zhuǎn)向加速拿地策略。
截至2023上半年,還有勇氣拿地的房企,基本可分為四類:
一、千億級以上大型房企 二、地方性、區(qū)域性深耕房企 三、房地產(chǎn)非主營業(yè)務,拿地為主業(yè)配套服務 四、中小型民營企業(yè),資金較為充足
除了以上四類房企以外,剩下的非死即傷,或者已處于爆雷的邊緣。
然后再看2023上半年樓市成交量和成交價。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2023年1-5月,全國商品房銷售面積為4.6億平方米,同比下降0.9%。
1-5月商品房整體成交額為5萬億,其中商品住宅銷售面積同比小幅增長2.3%,銷售額同比增長11.9%。
大家買房的重點依舊在改善房上,一二手房供應量減少,一手房庫存回落,三四線去化壓力越來越大。
一線城市的銷售情況,相比二三線稍微好一些。
比如上海上半年新房成交面積同比增長超過100%,一方面是因為去年同期受疫情影響比較大,基數(shù)比較低。
另一方面是2023年以來,上海北京復蘇相比其他城市更快,樓市恢復速度也就比其他城市更好。
中國樓市在2021年最高峰時期,一度達到過18.2萬億的銷售額,連帶著房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售總面積都達到了歷史頂點。
然而從2022年開始房地產(chǎn)出現(xiàn)了一路下滑,從18.2萬億逐漸跌到13.3萬億,跌去了足足有5萬億銷售額。
曾經(jīng)激進拿地的民營房企一度走上舞臺中央,然后默默走下舞臺。
國企、央企背景的開發(fā)商,重新拿回了主導權(quán)。
經(jīng)歷疫情三年洗禮之后,樓市走進新常態(tài)。
這一階段的關(guān)鍵是兩個字:信心。
信心 急需修復
有人說,中國樓市與經(jīng)濟目前的狀況,和曾經(jīng)的日本很像。
無獨有偶,最近正好有一位日本經(jīng)濟學家火爆出圈。
他就是辜朝明,他提出的資產(chǎn)負債表衰退理論,嘗試解釋的就是一個宏觀經(jīng)濟學難題:
日本為何衰退,又該如何才能走出來?
20世紀50年代到70年代,是屬于日本的高光時刻。
日本經(jīng)濟學家野口悠紀雄曾描述當時日本人的自信,稱20世紀80年代到歐美去的日本留學生不屑與人交流,他們相信“以后將是日本的時代”。
可惜的是,新生代的日本年輕人,觀點已經(jīng)和父母一輩完全相反。
他們既沒有體會過日本第一的自豪感,還親身經(jīng)歷了至少一次嚴重經(jīng)濟危機,對投資、消費甚至婚戀和人生,都失去了熱情。
日本經(jīng)濟評論家大前研一在2015年就寫了一本名為《低欲望社會》的書,精準描繪了當時的情景:
從政府到企業(yè),從消費到投資,整個社會都暮氣沉沉。
人口減少、超高齡化、失去上進心和欲望的年輕人越來越多。
無論是量化寬松還是負利率,都無法提升消費者信心,“撒幣”都不能振興經(jīng)濟。
無獨有偶,當時有媒體針對日本首都圈1000名年輕員工做了一份調(diào)查,主題是“想不想出人頭地”。
結(jié)果顯示,12%的人非常想出人頭地,28.8%的人認為能出人頭地的話最好,高達43.4%的人對出人頭地沒有執(zhí)念,更有15.8%的人完全沒興趣。
辜朝明嘗試用自己的理論解釋日本的衰退,他認為:
這些現(xiàn)象的根源是,經(jīng)濟泡沫破裂后,日本大量企業(yè)不再愿意借錢,反而轉(zhuǎn)向了存錢。
日本政府通過巨額預算赤字來抵消企業(yè)存錢行為,將這部分超額儲蓄重新放回到收入流,促進全日本GDP的增長。
他堅持認為,如果日本人從一開始就知道這是一場資產(chǎn)負債表衰退,需要財政刺激等政策,其他政策基本上是無效的。
那么政府可以把這個過程從20年縮短到10年,甚至更短。
他將過去的日本與現(xiàn)在的中國作對比,說了這樣一段話:
中國面臨的挑戰(zhàn),可能比日本30年前面臨的挑戰(zhàn)更大。 這可能是中國幾十年來達到第一世界生活水平的最后一次機會。如果在這個關(guān)頭處理這些問題就犯了錯誤,中國最終可能會陷入中等收入陷阱等困境,這將是非常非常不幸的。 我對中國克服這些問題充滿信心,因為中國人是非常務實的人。但挑戰(zhàn)仍然是巨大的。我希望他們從日本和其他地方的經(jīng)驗中學習,確??朔@些挑戰(zhàn)。
日本在泡沫破裂后的二十年里,無論企業(yè)還是個人,經(jīng)營的理念發(fā)生了翻天覆地的變化。
企業(yè)不再追求高利潤和廣闊的市場,個人不再瘋狂購買奢侈品與吃喝玩樂,全都開始了拼命存錢。
大家的目的突然之間變得非常一致了,那就是:
負債最小化
所有的經(jīng)濟問題根源都在于人,所有與人有關(guān)的問題,追根溯源都和信心有關(guān)。
原中房集團理事長孟曉蘇曾經(jīng)講過一個故事。
當1997年香港樓市達到頂峰以后,疊加金融風暴和SARS的負面影響,在隨后六年里房價跌去70%,平均每戶房子跌去267萬港幣。
當時香港居民確實有買房需求,關(guān)鍵問題在于預期已經(jīng)跌到谷底,無論如何都害怕再次進入樓市了。
孟曉蘇與香港特區(qū)政府官員溝通交流,對方建議內(nèi)地資金能夠買幾棟樓,促進兩岸交流,帶動民眾信心。
實際上的情況是,有媒體通過參會的官員獲得了信息,傳遞出的消息是:
中房集團孟曉蘇帶著內(nèi)地200億資金,要買200萬套香港住房
這一舉動讓樓市價格迅速穩(wěn)定,隨后新房成交猛增300%,形成樓市拐點。
當大眾的信心回來的時候,樓市也就同步回來了。
任正非在2019年接受采訪時,也講過兩個故事:
二戰(zhàn)時的德國和日本。德國因為不投降,最后被炸得片瓦未存,除了雅爾塔會議留下準備開會,其余地方全被炸成平地。
日本也受到了強烈轟炸,如果不投降,美軍也要全部炸平,最終日本采取了妥協(xié)的方法,保留天皇,日本投降,沒有被完全摧毀,但是大量的工業(yè)基礎(chǔ)被摧毀了。
當時有一個著名的口號:什么都沒有了,只要人還在,就可以重振雄風。沒多少年德國就振興了,所有房子都修復得跟過去一樣。
日本的經(jīng)濟也快速恢復,得益于他們的人才、得益于他們的教育、得益于他們的基礎(chǔ),這點是最主要的。
所有一切失去了、不能失去的是人,人的素質(zhì)、人的技能、人的信心很重要。
經(jīng)濟和房價的修復,說到底是對人信心的重構(gòu)。
先有信心,再談其他。
(免責聲明:本文為葉檀財經(jīng)據(jù)公開資料做出的客觀分析,不構(gòu)成投資建議,請勿以此作為投資依據(jù)。)
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