“認房不認貸”一周直擊深圳樓市：新盤工作日熱度堪比周末，二手房價低者迅速出貨

9月5日晚，《》記者收到了深圳某房產(chǎn)中介的微信消息，“上個周末深圳新房的成交量已經(jīng)翻倍了，量上來了，價格應該很快就會上漲。如果您最近打算出手，要抓住機會。”

對此，9月6日，記者走訪了深圳南山部分新房項目，不少銷售都向記者表示，深圳“認房不認貸”政策實現(xiàn)之后，來看的客戶比之前多了不少，成交量也在慢慢上來了，項目銷售比預期的好，政策效果慢慢顯現(xiàn)。值得注意的是，記者是在工作日的下午走訪了深圳南山部分新房項目，有的樓盤營銷中心的熱鬧程度讓記者有種周末的錯覺。

據(jù)深圳房產(chǎn)中介張建（化名）表示，“上周（8月28日到9月4日），7天的時間，新房成交了492套，二手房成交了600多套。二手房實際成交量同比上漲77.5%，帶看量漲了56.9%。而且政策是8月30日晚出的，再加上9月1、2日受臺風的影響，如果是政策出來后拉到這個周周末的數(shù)據(jù)，那就是很恐怖了?！?/p>

【資料圖】

不過，記者也了解到，目前深圳推出“認房不認貸”政策的效果主要體現(xiàn)在成交量上，而成交價格方面和政策出臺之前相比，變化不大。

有新房項目誠意登記客戶超1400個

“深圳‘認房不認貸’最直接利好的就是，在外地有貸款的客戶，原來在深圳買房需要5成首付，現(xiàn)在直接變成3成首付的。對于這部分（在外地有貸款的）人群，首付變少了。”張建說道。

9月7日，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者指出，這一輪政策的核心（認房不認貸）與2014年那一輪紓困（認貸不認房）剛好相反?！罢J房不認貸”支持換房需求，而“認貸不認房”支持多套房需求，對應兩個完全不同的地產(chǎn)時代。2014年，樓市還在“上半場”，“認貸不認房”點燃熱情；2023年，樓市進入“下半場”，“認房不認貸”疏通循環(huán)。

第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿也向記者表示，“認房不認貸”新政的出臺可以一定程度促進剛需和改善性需求的釋放，進而逐步提振市場信心。

具體到新政落地帶來的市場影響，張建稱，“認房不認貸”目前深圳樓市的成交量起來，但價格還沒往上漲。同時，深圳蛇口某新房項目的銷售人員也向記者表示，新政出來后，看的人也多了，因為很多人首付變?nèi)闪?，關注度會變高。

9月6日，記者走訪了深圳南山某新房營銷中心，并在現(xiàn)場看到，即使是工作日的下午，前來看房的人仍圍滿項目的沙盤。同時，原本在向記者介紹樣板房情況的現(xiàn)場銷售，由于在同一時間有另外兩組客戶到來，不得不讓項目助理前來幫忙講解。

據(jù)上述深圳南山某項目的銷售介紹，他們樓盤推出1200套房源，截至到9月6日下午3點已有1480多個客戶凍資10萬元進行誠意登記，客戶以改善型或者首套房剛需為主。

除了南山的項目外，深圳寶安的部分樓盤也承接到政策的利好。據(jù)鴻榮源珈譽府微信公眾號消息，9月2日，深圳寶安鴻榮源珈譽時尚花園開盤，推出818套建面約76—105平3—4房住宅產(chǎn)品，當天銷售596套，成交金額約28億元。

鴻榮源珈譽府在其官微發(fā)布的文章中指出，“近期伴隨著深圳官宣‘認房不認貸’、央行官宣首付降至2成等重磅政策利好齊發(fā)，置業(yè)黃金窗口期與珈譽府不謀而合?！倍湎嚓P銷售喜報，也直接點出“業(yè)主搶占頭波政策紅利”。

同時，9月6日，記者在朋友圈看到，越秀瑞樾府的銷售發(fā)了當天的銷售喜報，周三（9月6日）勁銷5套。

雖然深圳新房的成交量在“認房不認貸”政策落地后往上走，但是截至9月6日，記者仍未看到深圳有新房項目公開表示漲價。

值得一提的是，2023年8月25日，住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，在隨后到來的周末（8月26日—27日），市場上開始流傳深圳實行“認房不認貸”的消息，同時也有市場消息稱深圳部分新房項目開始漲價，像一份關于《深圳片區(qū)公司潤曜府項目折扣回收通知會議紀要》的文件在網(wǎng)上流傳，相關文件內(nèi)容指出“9月1日前收回住宅5%優(yōu)惠折扣”。

對此，華潤置地于8月28日發(fā)布《關于市場傳聞的澄清說明》，并指出“近日，公司了解到網(wǎng)絡上流傳關于潤曜府銷售價格的會議紀要截圖，經(jīng)核實項目沒有召開相關會議，也沒有關于價格方面的調(diào)整決策”。

同時，吳睿也指出，存量房貸利率下調(diào)疊加首付比例的調(diào)整，也越來越強的釋放了積極信號。但新政落地還需時間消化，市場信心恢復需要一個過程，且很多潛在購買力在政策上尚待有效釋放。政策面拐點已經(jīng)出現(xiàn)，但市場面拐點有待觀察。不少購房者仍處在觀望狀態(tài)，市場需要更強有力的組合政策來重建信心。

“二手房業(yè)主心態(tài)穩(wěn)住了”

量升價穩(wěn)，不僅體現(xiàn)在新房上，二手房亦是如此。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月30日新政官宣后，深圳樂有家門店成交量便開始逐日遞增。新政后首個周末（9月2—3日），門店成交量對比此前周末行情漲幅明顯，創(chuàng)下了深圳3月中旬至今的周末最高峰，但與2—3月小陽春時期比還略有差距。

同時，樂有家研究中心還指出，9月3日當天的成交量表現(xiàn)突出，是今年以來的第二高點，非常接近2月的單日最高值。而9月1日—5日，深圳樂有家門店成交量，對比今年8月同期上漲了80%，同比2022年最低谷時期上漲了370%。

深圳樂有家門店成交量。 圖源：樂有家研究中心

“其實，政策釋放的東西，就是給大家買房的信心，業(yè)主是相當盼著政策出臺。之前二、三月份的時候，深圳樓市的成交量上來一波，主要是因為有一部分去年年底的購買需求被釋放了，（今年過年后那部分購房人群）去年就是一直等著，想觀望過了年之后有沒有政策出臺，后來即使沒有也還是要買，主要是需求在這，所以他們就趕到年后那個節(jié)點上購買?！睆埥ㄕf道。

張建指出，今年五、六月份的時候，有些業(yè)主很難熬，主要是有部分業(yè)主買在2020年的高點上，既沒有政策，加上房價還存在下跌的情況，存在雙重壓力。

不過，據(jù)張建觀察，政策出來后，二手房成交量上去了，很多業(yè)主的心態(tài)比之前平穩(wěn)了很多。“之前二手房（價格）往下跌，很多是因為業(yè)主穩(wěn)不住了，他不知道什么時候是個頭。有些業(yè)主非常焦急，也很被動，主要是賣房子賣得很被動，所以（前段時間）才有了那么多低價的筍盤去成交?，F(xiàn)在的業(yè)主都覺得，最難熬的時候都熬過來了，那我這個房子可以再等一等（再賣）?！睆埥ㄕf。

樂有家研究中心指出，雖然深圳二手房交易量有明顯上漲，但成交價格仍能保持平穩(wěn)態(tài)勢，樓市發(fā)展更加穩(wěn)健。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月1—5日，深圳樂有家門店成交的房源中，65%是低于參考價成交的，9%是略高于參考價5%成交的。只有17%是高于參考價20%以上成交的。與七、八月相比，新政后低于參考價成交的占比處于穩(wěn)定狀態(tài)，成交價方面沒有明顯變化。

圖源：樂有家研究中心

不過，張建指出，“目前是量起來了，價格沒往上漲。價格是指成交價格，其實有相當一部分的業(yè)主的價格已經(jīng)往上調(diào)了，但是調(diào)了還沒有成交，就是說市場還沒有去驗證。如果它調(diào)了還有成交，就說明這個價格在往上漲。但是，積累到一定的量，量變決定質變，要是一直是這個成交量和帶看量的話，那價格一定是一個（上漲的）趨勢起來。”

據(jù)張建描述，現(xiàn)在最先賣掉的那一批房子，業(yè)主在出政策之前已經(jīng)調(diào)了很低的價格，所以那一批房子一定是最先被消化掉。消化掉后，不著急出手的業(yè)主不會急著把房子價格調(diào)低再去賣，也就是說他會按照他現(xiàn)在的報價去賣。

“那現(xiàn)在業(yè)主的報價能不能成交？如果購買需求在這，等低價的房賣掉之后一定會有成交。而且房市的信號是在向好，比如之前某個小區(qū)的其中一套賣450萬元，現(xiàn)在賣480、490萬元，如果成交了代表市場認可這個價格，那就會以這個作為標準，最起碼這個小區(qū)是以這個作為標準。”張建說道。

不過，李宇嘉向記者指出，之前實施的“認房又認貸”錯傷了很多換房需求，會激發(fā)這部分需求，也會帶動部分剛需。政策糾偏以后，一定會有很多人踴躍換房，為實現(xiàn)這一目標，也會調(diào)低二手房掛牌價格，以求盡快出貨。

在李宇嘉看來，本質上，“認房不認貸”支持“賣一買一”的換房需求，賣掉房子、湊到首付，再申請杠桿，換大房子、好房子。當然，此舉順應改善型購房主導的時代。各大城市新房市場大戶型主導、改善盤主導。另外，相比2014年，現(xiàn)在房價確實太高，要“先賣后買”來創(chuàng)造換房的能力。

李宇嘉表示，與一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現(xiàn)“小陽春”，但那一波需求在二季度衰減一樣，此次政策利好帶來的年底行情修復，脈沖響應或在年底甚至11月份減弱。未來樓市能否企穩(wěn)，就需要看基本面的修復態(tài)勢了。

“中長期也不用太悲觀，全國存量住宅有500億平米，如果50年更新一次，每年也有10億平米。加上改善型需求、人口流動需求，保底在‘12億平米’。大家之所以感覺很艱難，是因為近些年是釋放泡沫的過程?！崩钣罴握f道。

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