熱點(diǎn)評(píng)!年末青島樓市:房企花樣促銷 市場(chǎng)回暖一觸即發(fā)
我市部分房企打出低首付營(yíng)銷噱頭,新房市場(chǎng)能否再現(xiàn)“翹尾”行情值得期待!
(資料圖片僅供參考)
今年“金九銀十”島城樓市表現(xiàn)差強(qiáng)人意,臨近年末,各大房企為了沖刺全年業(yè)績(jī)加大了營(yíng)銷和推盤力度。進(jìn)入12月,二手房市場(chǎng)出現(xiàn)小幅回暖,年末島城樓市能否再現(xiàn)去年年末翹尾行情值得期待。
房企搶客氛圍拉滿
距離2022年結(jié)束不到20天,島城樓市的搶客大戰(zhàn)依然在持續(xù)。最近一位中介從業(yè)人員在朋友圈發(fā)布的廣告,引起了記者的關(guān)注,該廣告顯示島城某樓盤正以低首付的噱頭招攬客戶。據(jù)了解,零首付、低首付、墊首付等行為,對(duì)購(gòu)房者而言可以早日買房,對(duì)開發(fā)商而言可以早日獲得購(gòu)房款,貌似是一舉兩得的好事。但如果購(gòu)房人的首付款來自于借貸融資,從側(cè)面也說明房?jī)r(jià)超過了購(gòu)房人的能力承受范圍,涉嫌突破差別化住房信貸政策,放大了杠桿,可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者未來出現(xiàn)斷供,不僅對(duì)購(gòu)房人的個(gè)人信用造成不良影響,而且這種影響也將傳導(dǎo)至資金出借人,造成其放貸資金的不良。
樓市低迷環(huán)境下,非常規(guī)的營(yíng)銷手段的出現(xiàn),折射出年末樓市競(jìng)爭(zhēng)的白熱化程度。除了在營(yíng)銷上做文章,各大房企更是在年末明顯加快了推盤節(jié)奏。年末的世園板塊,接連出現(xiàn)了和達(dá)和山、世園金茂府這樣主推高端品質(zhì)改善的低密大盤,將片區(qū)的居住品質(zhì)進(jìn)一步提升,吸引了高端改善群體的關(guān)注,成為年底樓市的重量級(jí)新盤。城陽白沙灣片區(qū)也有新盤推出。城陽白沙灣卓越蔚藍(lán)群島瀧樾,是近期熱點(diǎn)新盤。項(xiàng)目共8棟高層和小高層,沉寂多年的大盤新品亮相,起價(jià)6999元/平方米的價(jià)格,令售樓處剛一開放便迎來大批聞風(fēng)而動(dòng)的購(gòu)房者。同在白沙灣片區(qū)的順城萬科海潮云起,更是推出了特定樓座首付直貼20萬元的優(yōu)惠。在兩大樓盤的帶動(dòng)下,白沙灣成為年末青島樓市熱點(diǎn),同屬白沙灣片區(qū)的青特悅海府,近期也推出一部分優(yōu)惠房源,年末搶客氛圍拉滿。此外,市南區(qū)錦繡華城世家、市北區(qū)青鐵封華地、嶗山區(qū)的嶗山壹號(hào)院、西海岸新區(qū)公元景璽公館均有新房源推出。
除價(jià)格和環(huán)境優(yōu)勢(shì),加大對(duì)樓盤品質(zhì)的投入成為各大房企爭(zhēng)搶客源的又一利器,樓市邁向“競(jìng)品質(zhì)”時(shí)代。比如中海寰宇時(shí)代,開盤后三個(gè)月左右,就做出一個(gè)1萬平方米的中央景觀示范區(qū),而西海岸的魯信隨珠花園項(xiàng)目、低密度高綠化,不但有超大景觀會(huì)客廳、還打造了一條造價(jià)不菲的玫瑰長(zhǎng)廊,種植了美國(guó)紅楓等多種珍稀樹種;西海岸瑞源名嘉荷府項(xiàng)目,則要配建一個(gè)約1萬平方米的城市運(yùn)動(dòng)公園,全家人的運(yùn)動(dòng)健身需求都能滿足;有些高端項(xiàng)目甚至還為寵物設(shè)置了玩耍區(qū)域。
樓市邁入“競(jìng)品質(zhì)”時(shí)代
“競(jìng)品質(zhì)”一詞來源于土地拍賣,是指土地拍賣在線上拍賣達(dá)到最高限價(jià)后,將轉(zhuǎn)到線下競(jìng)高品質(zhì)住宅(綠色建筑、智慧化基礎(chǔ)設(shè)施配置、裝配式建筑)建設(shè)環(huán)節(jié)。截至目前,“競(jìng)品質(zhì)”地塊在青島集拍歷史上一共出現(xiàn)過三次,對(duì)應(yīng)地塊為市北區(qū)紹興路兩宗地塊、膠南薛家灘孟家灘兩側(cè)四宗地塊和嶗山區(qū)松嶺路鐘家溝地塊,分別在2021年第二批次集中土拍和今年第二、三批次集中土拍成交。
不難發(fā)現(xiàn),這三次成交的“競(jìng)品質(zhì)”地塊,均位于所在片區(qū)的核心區(qū)域。以首次“競(jìng)品質(zhì)”地塊為例,在2021年第二批次集中土拍中,西海岸新區(qū)4宗商住地塊因地塊綜合素質(zhì)較好,引來17家房企數(shù)輪報(bào)價(jià)后觸發(fā)熔斷價(jià)格轉(zhuǎn)為線下“競(jìng)品質(zhì)”,最終被龍湖、國(guó)信、大華和綠城四家競(jìng)得,這是青島首次“競(jìng)品質(zhì)”拍地。這4宗競(jìng)品質(zhì)地塊中最靠北的一宗,呈現(xiàn)的便是綠城進(jìn)入西海岸的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目——綠城文瀾錦園。項(xiàng)目定位為改善或大戶型,具體位置在西海岸中央活力區(qū)靈山灣路南、煙臺(tái)路西。
與去年集中土拍分三個(gè)批次不同,今年青島全年供地按照四個(gè)批次進(jìn)行。整體來看,今年前三次集中土拍冷熱不均,城市核心區(qū),依舊受房企追捧,表明了房企在資金有限的情形下,篩地標(biāo)準(zhǔn)更高,只愿意在城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)域拿地。市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告顯示,今年第四次集中土拍將于本月19日、20日兩天進(jìn)行,較此前預(yù)公告的14宗地塊擴(kuò)大到40宗,依然采取“競(jìng)品質(zhì)+搖號(hào)”方式。在待拍名單中,記者發(fā)現(xiàn)有張村河、東李等不少優(yōu)質(zhì)地塊,都具備“熱銷”的潛質(zhì)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,短期來看,“競(jìng)品質(zhì)”有利于從源頭上引導(dǎo)房企供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品,提升開發(fā)商建好房、造好房的能力。長(zhǎng)期來看,“競(jìng)品質(zhì)”或?qū)⒓觿》科蟮膬蓸O分化,擁有成熟成本管理體系及優(yōu)秀產(chǎn)品力的房企將進(jìn)一步拉開與其他房企的距離,優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力在銷售端也會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的品牌效應(yīng),促進(jìn)優(yōu)秀房企進(jìn)一步擴(kuò)大自身優(yōu)勢(shì)。同時(shí),又更益于購(gòu)房者,保障居民從“有居”向“優(yōu)居”邁進(jìn)?!澳芊裨佻F(xiàn)‘競(jìng)品質(zhì)’搶地的場(chǎng)景將反映出各大房企對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的看法和態(tài)度,也將對(duì)年末樓市的走勢(shì)釋放出信心和信號(hào)。”
年底市場(chǎng)行情被期待
年末時(shí)段,新房市場(chǎng)連續(xù)兩周小幅降溫,但二手房市場(chǎng)卻在進(jìn)入12月后漸漸有了小幅回暖。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),上周(12月5日-12月11日)青島二手房共計(jì)成交1092套,環(huán)比上漲17.5%,二手房成交總面積102777.71平方米。其中普通二手住宅共交易了1051套,二手住宅成交總面積99434.53平方米。
12月7日,《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》刊發(fā)文章《促房地產(chǎn)需求端發(fā)力仍有空間》指出,近期金融對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度大,針對(duì)供給端支持房地產(chǎn)企業(yè)融資,形成“信貸”“債券”“股權(quán)融資”的“三箭齊發(fā)”態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)向好,需要供需兩端形成合力,離不開需求端。文章進(jìn)一步指出,除了已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)政策之外,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端改善仍有一定空間。特別是改善性需求的合理釋放將有助于市場(chǎng)企穩(wěn)。有關(guān)研究顯示,城鎮(zhèn)戶均住房已經(jīng)超過1.1套,改善性需求已經(jīng)逐漸成為購(gòu)房主體。對(duì)于購(gòu)房者而言,當(dāng)前首次置業(yè)的政策更為優(yōu)惠,而改善性需求成本仍相對(duì)較高,需求仍然有較大的釋放空間。如果更好釋放改善性需求,將有助于改善房企面臨的流動(dòng)性困境,對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定以及金融發(fā)展都有重要作用。
針對(duì)進(jìn)入12月后青島樓市的成交變化,業(yè)內(nèi)專家表示,如果說11月是“政策提振月”,那么12月就是“效果顯現(xiàn)月”。進(jìn)入11月份之后,國(guó)家在金融層面持續(xù)釋放出來的“穩(wěn)樓市”政策集中發(fā)力,尤其是“金融16條”政策的重磅發(fā)布,以及11月底再次恢復(fù)暫停了8年之久的上市房企再融資舉措,無疑給當(dāng)前市場(chǎng)提振了信心。在樓市利好政策的穩(wěn)定下,市場(chǎng)需求端的信心也在不斷恢復(fù)中,特別表現(xiàn)為集中在這個(gè)歲末,“改善型”客戶入市意愿明顯增強(qiáng),這讓許多開發(fā)商對(duì)12月份的樓市充滿期待。
土地拍賣和二手房市場(chǎng),素來被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“溫度計(jì)”,而第四次土地集拍恰逢年底,年末二手房市場(chǎng)的逆勢(shì)上漲,又給年末賦予新的想象空間。房企又會(huì)以什么樣的姿態(tài)來為明年儲(chǔ)備土地?年末島城樓市能否再現(xiàn)去年年末新房市場(chǎng)翹尾行情?讓我們拭目以待。
呂蕾
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