世界速看：利好信號持續(xù)釋放 2023年樓市企穩(wěn)回升信心足

新年伊始,房地產(chǎn)市場迎來監(jiān)管部門的“加油打氣”。1月6日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站顯示,近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在接受媒體采訪時表示,毫不動搖堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、精準(zhǔn)施策,提振市場信心。

多位接受《證券日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,1月5日央行、銀保監(jiān)會明確“建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制”僅是2023年樓市精準(zhǔn)施策的一個部分。未來,除了首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整外,針對購房者的改善性住房需求也有望迎來精準(zhǔn)支持政策。

(資料圖片)

全國大部分城市可能打破首套房貸利率下限

如何做好2023年房地產(chǎn)工作?倪虹表示,“重點(diǎn)抓好五件事,努力推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升?！逼渲?“大力支持剛性和改善性住房需求”排在首位。

倪虹稱,對購買第一套住房的,要大力支持。首付比例、首套利率該降的,都要降下來。對購買第二套住房的,要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買三套以上住房,原則上不支持,就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

僅從首套住房來看,貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2022年12月份首套、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。12月份首套主流利率平均為4.09%,二套平均為4.91%,同比分別回落155BP和100BP,創(chuàng)歷史新低。截至12月18日,已有19城首套房貸主流利率降至4.0%以下;82城首套房商貸最低首付比例可至兩成。

為了更好地支持剛性住房需求,1月5日,央行網(wǎng)站發(fā)布消息稱,近日,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

上述通知亦明確,對于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市,如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲,應(yīng)自下一個季度起,恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

對此,中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示,由于2022年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)尚未出爐,而根據(jù)9月份至11月份70個大中城市房價的變動情況梳理后得知,有38個大中城市房價同比、環(huán)比均連續(xù)3個月下降。而70個大中城市以外的城市,絕大多數(shù)為三線、四線及以下城市,符合這一政策條件的城市數(shù)量預(yù)計也會占據(jù)大多數(shù)。也就是說,最終全國大部分城市都可能實(shí)施該政策。

“除了明確首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整這一力度較大的精準(zhǔn)施策內(nèi)容外,未來在改善性住房需求方面,地方政府也可以繼續(xù)探索因城施策調(diào)整改善性住房首付比例,以及對二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等?！比~銀丹稱。

值得一提的是,當(dāng)前三線、四線和部分二線城市普遍已將首套房的首付比例下調(diào)至20%、二套30%,整體繼續(xù)下調(diào)空間較小。因此,在東方金誠首席宏觀分析師王青看來,為盡快引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)軟著陸,后期政策面除引導(dǎo)5年期以上LPR報價繼續(xù)下調(diào),進(jìn)而帶動居民房貸利率全面下行外,預(yù)計還將針對符合一定條件的城市,靈活調(diào)整二套房房貸利率下限。

樓市銷售端有望企穩(wěn)最快或在第二季度

隨著2022年以來出臺的一系列保交樓、保民生、保穩(wěn)定相關(guān)措施落地實(shí)施,業(yè)內(nèi)對于2023年房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升有著較強(qiáng)共識。

在葉銀丹看來,支撐房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的因素有以下幾個方面:首先,目前經(jīng)濟(jì)秩序逐步回歸正常,2023年全年經(jīng)濟(jì)增速將較2022年明顯回升。經(jīng)濟(jì)基本面的好轉(zhuǎn)有助于改善居民對未來收入的預(yù)期,成為樓市恢復(fù)的重要推動力量。其次,各類樓市支持政策的積累作用將持續(xù)發(fā)揮,同時從當(dāng)前監(jiān)管部門的表態(tài)來看,2023年樓市支持政策將在精準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)一步加大力度,利好房地產(chǎn)市場。再次,隨著2022年三季度以來的房地產(chǎn)市場保交樓、保民生、保穩(wěn)定等政策的實(shí)施,房地產(chǎn)市場風(fēng)險逐步化解,市場信心逐步企穩(wěn)。最后,2022年房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)基數(shù)相對較低。

“2023年年中,房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭?！蓖跚囝A(yù)計,房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)同比有可能在2023年下半年轉(zhuǎn)正,全年銷售數(shù)據(jù)有望與2022年基本持平或略增。房地產(chǎn)投資方面,考慮到銷售端回暖需要一段時間才能傳導(dǎo)到投資端,因此,預(yù)計2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比大概率仍將為負(fù)值,但降幅將較2022年明顯收窄。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波給出了更為樂觀的預(yù)判,即樓市銷售數(shù)據(jù)有望從今年第二季度開始止跌企穩(wěn)。主要因?yàn)橐酝绊懛康禺a(chǎn)市場的重要因素在2023年都有明顯改善,包括供給側(cè)融資支持逐步到位,疫情防控措施優(yōu)化使得2023年宏觀經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期更強(qiáng),以及需求側(cè)政策的不斷發(fā)力等,這都是房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)的重要支撐力?？偟膩碚f,2023年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)總體好于2022年的概率已大大增強(qiáng)。

持有相似觀點(diǎn)的還有中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜。陳文靜認(rèn)為,從全國來看,銷售市場企穩(wěn)最快或在2023年第二季度。全年來看,根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算,2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價趨穩(wěn),新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改,投資或繼續(xù)下行”的特點(diǎn)。需求端方面,樂觀情形下,宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù),居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn),疊加低基數(shù)效應(yīng),全國商品房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長。

來源:證券日報