第四次土拍收官 為降低開發(fā)風險出手拿地十分謹慎

不少地塊具備入市后熱銷潛質(zhì)。資料圖片”

經(jīng)過兩天角逐,青島市今年第四批次土拍本周順利完成。此次集中拍賣共推出40宗地塊,總占地116萬平方米,總建面252萬平方米(含劃撥),最終全部成交,總成交額142億元,整體溢價率2.7%(李滄區(qū)1宗土地溢價1.8%、嶗山區(qū)2宗土地溢價15%)。

從不同區(qū)域的表現(xiàn)來看,嶗山2宗地多家開發(fā)商競價120輪、溢價達到15.03%,觸發(fā)熔斷機制,最終進入競品質(zhì)環(huán)節(jié)。市北郵輪港區(qū)啟動區(qū)地塊二刷拍賣現(xiàn)場,最終被山東港口集團競得。李滄3宗地中,1宗小幅溢價,另外2宗底價成交。

【資料圖】

從地產(chǎn)商拿地積極性來看,本批次土地成交的40宗地塊中,純民營房企拿地只有7宗,“央國平”參與的地塊超過8成。究其原因,盡管不久前有關房企金融信貸“三支箭”齊發(fā)力,但發(fā)揮作用尚需時日,所以開發(fā)商在花錢方面還是特別謹慎。

李滄區(qū)：東李片區(qū)仍是爭搶熱點

12月19日上午,青島2022年第四批次土拍正式拉開序幕。首先登場的是李滄區(qū)的3宗地塊,其中位于惠水路以南、賓川路以東的惠水路地塊,占地面積3.34萬平方米,容積率1.7,規(guī)劃總建面5.68萬平方米。最終該地塊成交樓板價為10195元/平方米,溢價率1.8%,總價5.79億元,被青島市北區(qū)錦麟置業(yè)有限公司競得。從前期公示的規(guī)劃意向圖來看,后期將建設10棟小高層。從地理位置上來看,該地塊屬于東李片區(qū),北側(cè)為李村河,具有環(huán)境優(yōu)勢,東側(cè)為院士港南延項目。周邊教育和商業(yè)設施較為完善,而且位于熱門的東李片區(qū),入市后具備熱銷的潛質(zhì)。

再來看看十梅庵地塊。該地塊為灣頭社區(qū)改造用地,位于遵義路以北、祥云路以東,占地面積26582.1平方米,容積率1.2,規(guī)劃總建面31898.52平方米,樓板價9355元/平方米,總價2.98億元。根據(jù)規(guī)劃,該地塊后期將建設7棟住宅,其最大的優(yōu)勢在于低容積率,未來將以小高層為主,居住體驗更好,憑借周邊1.5萬元的單價,必將吸引更多剛需族購買。

市北區(qū)：郵輪母港地塊終遇買家

在19日的拍賣過程中,李滄3宗地塊多少有些波瀾不驚,但隨后市北區(qū)推出的郵輪母港地塊遭遇流拍,還是讓人頗感意外。據(jù)了解,該地塊位于新冠高架以西、規(guī)劃陵縣支路以南,用地面積約9351.6平方米,為商住混合用地,商住比約3:7,容積率8.0,總建面74812.8平方米。該地塊毗鄰建設中的地鐵2號線郵輪港站,包括啟動區(qū)地下空間、山東港口國際航運金融中心、集裝箱部落;未來陸續(xù)開工項目包括以地鐵2號線為核心的地下空間整體開發(fā)TOD項目、世界之眼旅游集散中心、中國北方油氣中心等,從商業(yè)、交通配套等方面來看,均屬于新建住宅較為“吃香”的配置。

而在20日下午,郵輪母港流拍地塊重新上架競拍,最終被山東港口集團以底價6.83億元收入囊中,成交樓板價9205元/平方米。據(jù)出讓要求,地塊的容積率≤8,這意味著將建一座超高層商住兩用建筑。同時,出讓文件要求,地塊競得人須對項目地上商服全部自持,自持建筑面積約21883.6平方米(以建成后的房屋實測登記面積為準)。這對競得者來說,是個不小的考驗。未來這里是否會再崛起一座地標建筑,不妨拭目以待。

嶗山區(qū)：張村河片區(qū)價值再度拉升

12月19日下午,嶗山兩宗地開始進入競拍程序。剛剛上線,立刻引來了開發(fā)商的激烈爭奪。其中,1號地塊引來華潤和海信兩家房企爭奪,經(jīng)過120輪競價,溢價15.03%,最終達到最高限價18975元/平方米,轉(zhuǎn)到線下競高品質(zhì)商品住宅建設和搖號環(huán)節(jié)。2號地塊引來華潤、海信和君一三家房企爭奪,最終經(jīng)過120輪競拍,溢價率15.03%,達到最高限價18975元/平方米,同樣轉(zhuǎn)入線下競高品質(zhì)商品住宅建設和搖號環(huán)節(jié)。最后兩宗地被華潤、海信獲得,其中海信獲得北側(cè)地塊,占地面積3.49萬平方米,容積率2.5,規(guī)劃總建面8.74萬平方米,成交樓板價18975元/平方米,成交總價13.53億元,溢價率15%。

目前樓盤名稱已經(jīng)公示,為海信君璽,將成為張村河又一高端樓盤。南側(cè)地塊也就是2號地塊由華潤獲得,占地面積2.96萬平方米,容積率2.5,規(guī)劃總建面7.4萬平方米,成交價18975元/平方米,成交總價14.05億元,溢價率15%。參考周邊樓盤售價,小高層均價每平方米4.1萬元—4.2萬元,高層均價每平方米3.7萬元—3.8萬元。

據(jù)了解,上述兩宗地塊是張村河改造更新以來的首發(fā)地塊。作為青島市城市更新和城市建設三年攻堅行動的“重頭戲”,張村河被稱為青島的下一個高端住宅區(qū)。就在本月,株洲路片區(qū)(含張村河北岸)最新控規(guī)也已發(fā)布,株洲路片區(qū)定位為嶗山創(chuàng)谷、水脈智城,重點發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)、科技創(chuàng)新、金融服務、科教智慧等功能,打造具有國際競爭力的國際創(chuàng)新走廊、國家東部沿海的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)高地、輻射山東半島的中央創(chuàng)新區(qū)、青島市產(chǎn)業(yè)升級與城市更新示范區(qū)、嶗山區(qū)最具魅力的濱河水岸與區(qū)域性活動中心。兩岸未來將打造生態(tài)公園城、科技創(chuàng)新城、國際品質(zhì)城、低碳高效城、怡居樂活城五個城的目標愿景,目前,包括魯信、海信等多家品質(zhì)房企已在該板塊有所布局。

城陽區(qū)、西海岸新區(qū)：地塊全部底價成交

12月20日上午是城陽區(qū)土拍專場。城陽區(qū)2022年一到三批次共計供應9宗地塊,全部成功出讓,城陽白云山4宗地塊、青島軌道交通產(chǎn)業(yè)示范區(qū)2宗、國城路東地塊、城陽原亞洲杯地塊和河套街道正陽路南地塊,共計出讓總占地34.81萬平方米,總建面約76.97萬平方米,出讓總金額29.35億元。城陽區(qū)第四批次供應12宗地塊,占地面積約48.38萬平方米,建筑面積約105.3萬平方米,起拍總價37.75億元。最終,12宗地塊全部成功出讓,成交總價37.75億元,全部底價成交。

12月20日下午,迎來西海岸第四批次土拍專場,也是第四批次土拍收官之戰(zhàn)。西海岸一直是土地供應大戶,2022年一到三批次共計供應土地44宗、約124萬平方米,總建面255萬平方米。作為第四批次入市的20宗地塊,占地面積47.52萬平方米,建筑面積101.56萬平方米,起拍總價56.7億元。此次拍地西海岸中心城區(qū)供出多宗優(yōu)質(zhì)地塊,其中羅浮山路東、漳江支路北,起拍單價12387元/平方米,再度刷新西海岸土地單價。最終20宗地塊全部成功出讓,總占地面積47.52萬平方米,成交總建面約101.26萬平方米,成交總價56.7億元。海信、瑞源、榮泰、天一仁和等房企以及各大平臺公司在本輪競拍中都有所斬獲,成功拿地。

相關鏈接：平臺公司拍賣會挑大梁

本批次土地成交的40宗地中,純民營房企拿地只有7宗,“央國平”參與的地塊超過8成。究其原因,來自卓易數(shù)據(jù)的專家認為,臨近年底,房企都在考慮成本支出,由于市場的不確定性對于拿地的利潤考核更為嚴格。另外全國級的房企內(nèi)部出現(xiàn)區(qū)域分化,傾向于市場反應更快、利潤更高的區(qū)域。

民企與全國性房企積極性不高,地方的平臺公司無疑就要承擔“挑大梁”的重任。即墨2宗地全是平臺公司拿地;城陽只有天一仁和地塊是純本土民企,其余要么有平臺合作,要么是純平臺拿地;西海岸的20宗地中瑞源、青州吉盛、建大、榮泰、天一仁和是民營,海信作為有國資參與的公司,剩余的14宗地都能看到平臺的身影。

觀海新聞/青島早報記者 劉鵬