【當(dāng)前獨家】“千億房企”縮編

2022年只剩最后一個月,從剛剛發(fā)布的百強房企銷售排行榜來看,前11月百強房企累計銷售業(yè)績,無論是全口徑、操盤口徑還是權(quán)益口徑,同比下降皆超4成。

今年最終能達“千億”的房企應(yīng)該只有20個。

(資料圖片僅供參考)

在房地產(chǎn)市場下行、行業(yè)格局生變的當(dāng)下,原本“競相追逐”的“千億”,如今已無人再提。

回顧往昔,“千億房企”從數(shù)量登頂,到如今腰斬,僅過了一年。

以后“千億房企”這個概念也許就此退出舞臺,一個時代落幕了。

過去幾年,“千億目標(biāo)”言猶在耳。

各大業(yè)績發(fā)布會、品牌發(fā)布會、戰(zhàn)略發(fā)布會上,但凡有點追求的房企,提出的目標(biāo)都是“沖千億”,那些已經(jīng)過千億的企業(yè),三年、五年規(guī)劃中,也大都會提到要上“三千億”。

那時候的地產(chǎn)人,仿佛刷著“三年模擬五年高考”一般計劃著“三年上千億五年沖三千億”。干勁十足地買地造樓,熱火朝天地推動著“全國化浪潮”。

2015年時,千億房企數(shù)量僅6個,2016年跳增至11個,到了2018年,在2017年16個的基礎(chǔ)上再次翻番,一躍增至29個。一直到2020年千億房企的數(shù)量增至歷史頂點,2021年千億房企數(shù)量與2020年持平,止步于43家。

2021年,兩會定調(diào)房地產(chǎn),堅持“房住不炒”,在融資“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地端“集中供地”三大政策下,行業(yè)邁入新周期。這個周期是下行的。

“千億房企”增長止步于43家的2021年,這一年全國房地產(chǎn)市場規(guī)模達到了歷史最高水平,商品房銷售面積接近18億平方米,商品房銷售額達18.2萬億元。

這一年,會成為未來很長一段時間內(nèi)的巔峰。

2022年,車輪停止了,沒來得及剎車的房企們撞在了那個名為“規(guī)?！钡纳角?。CRIC數(shù)據(jù)顯示,2022年前11月百強房企全口徑銷售金額65399億元,同比下降43.3%,較2020年同期下降42.3%。截至11月30日,全口徑銷售金額達千億的房企僅19家,若加上12月預(yù)估,2022年千億房企數(shù)量也僅為20家。

從43家,跌至20家,僅過了一年。

從2010年至今千億房企數(shù)量變化可以看到,2016年是一個關(guān)鍵的年份。2016年之前“千億房企”數(shù)量增長緩慢,從2010年萬科首次達千億,到2015年,千億房企數(shù)量也僅6個,2016年之后,“千億房企”數(shù)量激爭,甚至有不少年份出現(xiàn)了翻倍增長。

2016年-2017年期間,在棚改發(fā)力的背景下,眾多房企也開啟了全國化的浪潮。其中標(biāo)志性的事件之一便是房企總部的搬遷。2016年之前,房企選擇遷總部的房企不多,2016-2017年迎來了第一波房企搬遷高峰。

從空間維度看,房企總部搬遷呈現(xiàn)集中化趨勢,三個主要目標(biāo)城市依次是上海、深圳和北京。

在當(dāng)時,房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展,房企的發(fā)展目標(biāo)是規(guī)模化增長,隨著本地房地產(chǎn)市場的逐漸飽和與競爭的日趨激烈,跨區(qū)域擴張成為房企必然的選擇。

據(jù)不完全統(tǒng)計,僅2016年一年就有7家房企從不同城市遷往上海,2000年至今有約40家房企總部遷至上海。

在上海大虹橋,有一條申虹路,從南到北,全長不足3公里,巔峰時集中了超過10家房企的總部。

然而到了2022年,已有約10家房企將總部遷出上海,遷出的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時遷入的速度。

在“房住不炒”大方向下,無論是行業(yè)規(guī)模,還是房企規(guī)模,“天花板”出現(xiàn)了,不僅如此,隨著房企們的流動性危機爆發(fā),企業(yè)爆雷從中小房企開始蔓延,即使昔日前十強亦未能幸免。

對于部分掙扎在“千億”線上的房企來說,在向千億規(guī)模狂奔的路上,都在“負(fù)重前行”,不可避免的面臨負(fù)債攀升、利潤降低、現(xiàn)金流吃緊、運營管理難度升級等問題。

這些問題在行業(yè)高速發(fā)展期被不斷增長的規(guī)模掩蓋了,直到2022年,尚未完成轉(zhuǎn)型的企業(yè)不得不“急剎”。

2022年至今,“壓力”、“下行”、“低迷”、“探底”等詞成為主流。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年1-10月商品房銷售面積111179萬平方米,同比下降22.3%。單月來看,10月全國商品房共計銷售9757萬平方米和9452億元,環(huán)比分別下降27.9%和30%,較8月面積持平微增0.5%、金額下降6.5%。

當(dāng)前全國新房銷售規(guī)模仍處于下行階段。

所幸的是,11月以來房地產(chǎn)市場利好頗多,從“金融16條”到信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”,合力托舉房地產(chǎn)市場,紓困方向也從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。

至此,隨著流動性的恢復(fù),房企“爆雷潮”也將按下“暫停鍵”。

可以預(yù)見的是,2022年,行業(yè)規(guī)模將下調(diào)25%-30%,銷售面積將維持在12億-13億平方米之間。

不僅如此,接下來幾年,中長期來看,行業(yè)規(guī)模大概率會回落到12億平方米左右,相當(dāng)于2014年和2015年的水平。

從2016年開始走上前臺的“千億房企”概念也將隨之退出舞臺,一個時代落幕了。

2010年至今,“千億房企”的數(shù)量變化,伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

早些年的時候,“千億”只是個別房企的全年銷售業(yè)績,隨后“千億”成為了一個標(biāo)簽,是房企們紛紛追逐的目標(biāo)。時至今日,“千億”無人再提。如何在寒冬中找到出路,如何活下去,成為了如今的關(guān)鍵。

2022年8月至今,直接支持房地產(chǎn)資金規(guī)模已經(jīng)超過萬億,流動性正在加速釋放,雖然短期內(nèi)受制于市場整體需求和購買力不足,銷售依舊疲軟,但隨著融資功能逐漸恢復(fù),央國企及優(yōu)質(zhì)民企有望率先回歸正軌。

尊重市場發(fā)展規(guī)律,適應(yīng)如今的行業(yè)變化,未來將在新常態(tài)中保持相對穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞： 銷售業(yè)績